Les diagnostics immobiliers sont des documents techniques qui informent un futur acquéreur ou locataire de l’état réel du logement ; ils sont pour la plupart obligatoires. Ces diagnostics doivent être réalisés par des professionnels certifiés. Le cas échéant, ils doivent être inclus dans les annexes de la promesse de vente et de l’acte authentique de vente, ou du contrat de location.

À quoi servent les diagnostics techniques en immobilier ?

Lors de la vente (ou mise en location) d’un logement, il est essentiel pour l’acquéreur (ou le locataire) d’être tenu informé de l’état du logement qu’il convoite. Cela concerne notamment l’ensemble de ses caractéristiques techniques, sanitaires et environnementales : performance énergétique, état de ses installations, travaux à prévoir en vue d’une mise aux normes, présence ou non d’éventuelles pollutions ou éléments toxiques, risques spécifiques présentés par le bien immobilier ou par le secteur dans lequel il se situe, etc. Ce sont là des informations qui entrent en ligne de compte pour bien estimer la valeur du bien (ou du loyer), et mener une négociation dans le respect des règles de l’art et dans des conditions justes pour les deux parties. Pour ce faire, un dossier de diagnostics techniques (le DDT) est supposé fournir tous les documents utiles relatifs au logement et au terrain. Selon les cas de figure, ce dossier doit être annexé au compromis de vente, à l’acte final de vente, ou au bail. Un manquement ou une erreur n’est pas sans conséquences...

Les diagnostics immobiliers devant être réalisés par un professionnel

La majeure partie des diagnostics immobiliers doivent être réalisés par un diagnostiqueur certifié par l’État, présentant des garanties de compétence et d’indépendance vis-à-vis du propriétaire vendeur ou bailleur, comme vis-à-vis de l’agence immobilière responsable de la transaction. Le coût des diagnostics varie selon leur nature et la surface du bien inspecté, les prix pratiqués par les professionnels sont ici totalement libres. C'est pourquoi, il est important de bien choisir son diagnostiqueur. En effet, plusieurs analyses techniques doivent ainsi être réalisées par des professionnels :  

• Le diagnostic amiante pour tous les logements dont le permis de construire a été délivré avant le 1er juillet 1997. En cas de présence avérée d'amiante, il est valable 3 ans. En l’absence d’amiante dans le logement, sa validité est illimitée.
• Les diagnostics électricité et le diagnostic gaz, contrôlant l’état des installations énergétiques, doivent être réalisés dans les logements dont les équipements en électricité et en gaz ont été installés il y a plus de 15 ans. Sa durée de validité est de 3 ans.
• Le DPE, ou diagnostic de performance énergétique, analyse la consommation énergétique du logement, ses émissions de gaz à effet de serre, et le classe dans certaines catégories de biens. Il est valable 10 ans sans rénovation énergétique.
• Le diagnostic plomb concerne les logements anciens construits avant 1949, et vise à déterminer le risque d’exposition au plomb des occupants. Valable 1 an en cas de présence avérée, sa durée de validité est permanente dans le cas contraire.
• Le diagnostic termites se charge de vérifier la présence ou non de termites dans les logements situés dans certaines zones géographiques délimitées par arrêté préfectoral. Il a une durée de validité de 6 mois.
• Le diagnostic assainissement non collectif ne concerne que les logements qui ne sont pas raccordés au réseau public d’évacuation des eaux usées. Réalisé par le service public local, il est valable pendant une durée de 3 ans.

Les diagnostics immobiliers pouvant être effectués par le propriétaire

Il existe d’autres diagnostics obligatoires qui peuvent être produits directement par le propriétaire du bien immobilier. L'intervention de professionnels n’est pas obligatoire, bien qu’elle soit fortement recommandée pour éviter toute erreur.   Les diagnostics que le propriétaire ou son représentant peut effectuer lui-même :

• Le diagnostic Loi Carrez consiste à réaliser le métrage de la surface habitable des logements en copropriété. Sa durée de validité est illimitée. Il n’est obligatoire que pour les logements situés dans une copropriété.
• L’état des risques et pollutions évalue les risques miniers, naturels, sismiques et technologiques, ainsi que les risques liés à l’exposition au radon et à la pollution des sols. Seules certaines zones déterminées par arrêté préfectoral sont concernées. Sa validité est de 6 mois, il doit être actualisé en cas de changement entre temps.
• Le nouveau diagnostic bruit (en vigueur depuis juin 2020) évalue quant à lui le niveau d’exposition aux nuisances sonores aériennes. Les zones concernées sont définies par le Plan d’exposition au bruit. Il est également valable 6 mois.

Diagnostics immobiliers : le paiement et la conséquence d’un manquement

Lors d’une location, certains diagnostics sont obligatoires et le coût des diagnostics payants est toujours assumé par le bailleur. Lors d’une vente, le vendeur doit les prendre à sa charge par défaut, mais une négociation avec l’acquéreur peut prévoir un partage des frais en échange d’une baisse du prix de vente par exemple.   En cas de manquement à l’obligation de fournir les diagnostics, les conséquences varient. Pour certains documents, cela ne remet pas en cause la vente ou la location. En revanche, pour les diagnostics amiante, plomb, gaz, électricité, termites, loi Carrez, état des risques et pollution, ou encore assainissement, il n’y a pas d’exonération de la garantie des vices cachés. Le DPE, au départ informatif, est devenu lui aussi opposable au cours de l’été 2021.   Concrètement, cela signifie que l’acquéreur peut le cas échéant se retourner contre le vendeur pour demander l’annulation de la vente ou la restitution d’une partie du prix, dès lors qu’un défaut ou une tromperie apparaît concernant l’un de ses éléments.

Les diagnostics immobiliers causent-ils une obligation de travaux ?

Les diagnostics techniques sont souvent accompagnés de préconisations de travaux par les professionnels. Ces recommandations sont facultatives pour les installations électriques et gazières ou l’état des risques et pollutions. Les conseils sont aussi facultatifs concernant le diagnostic de performance énergétique, même si les logements classés F et G sont susceptibles d’être interdits de location d’ici 2028… En ce qui concerne les diagnostics plomb, amiante, termites et assainissement non collectif, les choses sont différentes. Les travaux préconisés par les diagnostiqueurs pour résoudre les problèmes décelés sont dans ces cas-là obligatoires à brève ou moyenne échéance !

Les agences du réseau Guy Hoquet l'Immobilier proposent un service "expertise" pour vous aider avec les diagnostics immobiliers. 

N'hésitez donc pas à prendre contact avec l'agence la plus proche de chez vous.