Résidence principale, secondaire ou investissement locatif, les banques exigent bien souvent un apport personnel pour financer un projet immobilier. Certes non obligatoire, il permet de faire la différence lors de votre demande de crédit. Alors quel montant minimum faut-il prévoir ?  Est-il possible d’acheter un bien immobilier sans apport ? Comment se constituer une épargne ? On fait le point ! 

Pourquoi les banques demandent-elles un apport personnel ?

L’apport personnel correspond à la somme que vous pouvez injecter directement dans votre projet immobilier. Il s’agit généralement d’une épargne constituée au fil du temps grâce à un livret A, PEL, CEL, épargne salariale, donation ou encore produit de la vente d’un bien.  

S’il n’est pas légalement obligatoire, l’apport rassure les établissements bancaires. Il montre que vous êtes capable d’épargner régulièrement, ce qui est perçu comme un gage de sérieux et de stabilité. Il permet aussi de couvrir les frais annexes à l’achat comme :  

• Les frais de notaire (7 à 8 % dans l’ancien),  
• Les frais de garantie (caution ou hypothèque),  
• Les éventuels frais de dossier et frais d’agence. 

Quel montant d’apport prévoir pour financer un bien immobilier ? 

En règle générale, les banques attendent un apport équivalent à 10 % du prix du bien. Cela permet de couvrir les frais liés à la transaction. Par exemple, pour un bien de 250 000 €, il faut généralement disposer d’au moins 25 000 €.  

Il faut aussi garder en tête que les banques financent rarement les frais annexes liés à l’achat immobilier. En effet, en cas de défaillance de l’emprunteur, l’établissement prêteur pourra revendre le bien pour récupérer le capital prêté. Or, les frais de notaire, de garantie ou de dossier ne sont pas récupérables à la revente. Les financer reviendrait donc à prendre un risque de perte directe pour la banque.  

D’autre part, un apport plus conséquent entre 15 à 20 % peut faire la différence. En plus de réduire le montant emprunté, il améliore vos conditions d’emprunt : taux d’intérêt plus attractif, réduction du coût de l’assurance emprunteur, négociation facilitée. 

Acheter sans apport : une option encore possible ? 

Si l’apport personnel n’est pas exigé par la loi, dans les faits, les banques sont prudentes. Emprunter à 110 %, c’est-à-dire en finançant à la fois le bien et les frais d’acquisition, reste exceptionnel.  

Seuls certains profils comme les primo-accédants ou les jeunes actifs souhaitant acheter leur résidence principale peuvent éventuellement bénéficier d’un prêt sans apport. Cependant, un crédit à 110% repose sur la solidité du dossier comme un contrat en CDI, un reste à vivre confortable, une gestion financière exemplaire.   

Bon à savoir : la HCSF (Haut Conseil de Stabilité Financière) impose aux banques de respecter un taux d’endettement maximal de 35 % (assurance incluse) et une durée d’emprunt de 25 ans (27 ans pour le neuf avec différé). Toutefois, 20 % des dossiers peuvent déroger à ces critères, en priorité pour les primo-accédants et les achats de résidence principale.  

D’autre part, les primo-accédants, en manque d’épargne, peuvent accéder à certains prêts aider afin de renforcer leur capacité d’achat. On parle souvent de prêt assimilé à un apport, car ils viennent compléter le financement initial de la banque.   

Parmi les solutions possibles, on retrouve : 

Le Prêt à Taux Zéro (PTZ) : réservé aux primo-accédants, ce prêt sans intérêt est accordé sous conditions de ressources, en fonction de la zone géographique et de la nature du bien. Il vient toujours en complément d’un prêt principal.  

Le Prêt Action Logement : destiné aux salariés des entreprises du secteur privé d’au moins 10 salariés, il propose un taux réduit pour financer une partie de l’achat.  

Le Prêt Épargne Logement (PEL/CEL) : ces dispositifs permettent, après une phase d’épargne, d’obtenir un prêt à taux réglementé dont le montant dépend des sommes accumulées et de la durée du plan. 

A-t ’on besoin d’un apport pour un investissement locatif ? 

Dans le cadre d’un investissement locatif, l’apport n’est pas toujours indispensable. En effet, l’achat destiné à la location représente une certaine sécurité pour les banques. Cela s’explique principalement, car les loyers perçus peuvent couvrir une partie ou même la totalité des mensualités. En revanche, une garantie loyers impayés sera indispensable pour sécuriser l’investissement.   

Cependant, pour espérer obtenir un crédit sans apport personnel, il est essentiel de bien préparer son dossier. Plus votre projet sera solide, plus vous aurez de chances de convaincre la banque et d’ouvrir la voie à une négociation favorable. Voici les points clés à analyser :  

• L’emplacement du bien : l’attractivité d’un logement dépend en grande partie de sa localisation. Ville, quartier, proximité des commodités… Autant de critères qui influencent la demande locative.   
• La surface du logement : selon votre stratégie patrimoniale, la taille du bien peut varier. Toutefois, un logement de petite surface peut être plus intéressant. Moins coûteux à entretenir, il est aussi plus accessible à la location, ce qui augmente vos chances d’éviter les périodes de vacance.  
• Le rendement locatif : même s’il peut être calculé de différentes façons, le principe reste le même : comparer les revenus locatifs au coût global de l’investissement. Pour une estimation fiable, basez-vous sur les loyers réellement pratiqués dans le secteur, sans oublier les charges et la fiscalité dans votre calcul.   
• Opter pour du LMNP : malgré les récentes réformes, le statut LMNP comporte toujours des avantages, notamment grâce au régime réel et son mécanisme d’amortissement permettant de réduire voire neutraliser l’imposition sur les revenus locatifs.  

Comment constituer un apport personnel ? 

LSI vous avez dans l’idée de devenir propriétaire, vous devez constituer un apport personnel le plus tôt possible. Il peut en effet provenir de diverses sources comme :   

L’épargne classique : livrets, comptes rémunérés, placements à court terme.  

L’épargne salariale : participation, intéressement, voire un PER qui peut être utilisé par anticipation pour financer une résidence principale.   

Les dons familiaux : les parents peuvent donner jusqu’à 100 000 € par enfant sans payer de droits de donation. Et bonne nouvelle, jusqu’en 2026, vous pouvez recevoir de votre famille (parents, grands-parents, oncles/tantes sans enfants) jusqu’à 300 000 € exonérés d’impôt, sous réserve que ces fonds soient utilisés pour acheter votre résidence principale dans les 6 mois.   

La vente d'actifs : céder des biens ou des investissements existants pour générer des liquidités.​  

Il est également judicieux de diversifier vos placements pour optimiser la croissance de votre épargne, tout en veillant à conserver une liquidité suffisante pour saisir les opportunités d'achat.   

Résidence principale ou investissement locatif, il est donc essentiel d’anticiper ce point dès le début de votre réflexion. Vous manquez d’apport aujourd’hui ? Il existe des solutions pour le constituer, ou des dispositifs d’accompagnement adaptés à certains profils. Dans tous les cas, mieux vaut prendre le temps de bien préparer son financement… pour acheter sereinement et dans les meilleures conditions.  .